Calculadoras

Calculadora: cuánto me queda si vendo

Lo que firmas en la notaría no es lo que llega a tu cuenta. Entre comisión, certificado, cancelación de hipoteca e IRPF se va una parte, y cuando compraste barato hace veinte años esa parte es grande.

Falta la plusvalía municipal, que depende del valor catastral del suelo y de la ordenanza de tu Ayuntamiento: esa cifra sólo la puede dar él.

Las dos exenciones que borran el IRPF

• Reinversión en vivienda habitual. Si vendes la tuya y compras otra vivienda habitual en dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Si reinviertes todo, no pagas nada.
• Mayores de 65 años. Vendiendo la vivienda habitual, la ganancia está exenta entera, sin reinvertir. Si cumples 65 dentro de unos meses, la fecha de la venta vale varios miles de euros.

Lo que baja la factura y casi nadie guarda

Todo lo que suma a tu valor de adquisición: los impuestos que pagaste al comprar, la notaría, el registro y las inversiones de mejora con factura. Y todo lo que resta del valor de transmisión: comisión, certificado energético y la propia plusvalía municipal. Búscalo antes de hacer la declaración, no después.

Si la casa es heredada

Tu valor de adquisición es el que se declaró en el impuesto de sucesiones, no lo que costó en su día. Como suele declararse cerca del valor de referencia, vender poco después deja poca ganancia y poco IRPF: vender una casa heredada.

Partida por partida, lo que se va del precio

La calculadora da el número redondo. Esta es la lista de la que sale, para que puedas pedir presupuesto de cada cosa en vez de aceptar una estimación:

• Comisión de la agencia, si vendes con una. Se pacta en porcentaje sobre el precio y lleva IVA aparte, que es el error habitual al hacer la cuenta de cabeza. Mira también en qué momento se devenga: muchos contratos la hacen exigible al firmar las arras, no al escriturar.
• Certificado energético. Es obligatorio para anunciar y para vender, lo emite un técnico y hay que registrarlo en la comunidad autónoma. Cómo se saca.
• Certificado de deudas de la comunidad. Lo expide el administrador o el secretario y el vendedor tiene que aportarlo en la firma. Algunos lo cobran.
• Nota simple actualizada, unos diez euros.
• Cancelación de la hipoteca, si queda viva. Es la partida que más se olvida y la que más varía.
• Plusvalía municipal, que en una venta paga el vendedor.
• IRPF de la ganancia, que no se paga en la notaría sino más tarde.
• Notaría. El Código Civil pone los gastos de otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor y las copias a cargo del comprador, salvo pacto, y en la práctica casi siempre hay pacto, con una costumbre distinta en cada zona. Que quede escrito en las arras.

Cuándo se paga cada cosa

No todo sale el mismo día, y por eso cuesta ver el agujero. El orden real es este: la comisión y la cancelación de la hipoteca salen en la firma, descontadas del precio en la propia notaría. La plusvalía municipal se presenta en el plazo de treinta días hábiles desde la escritura, así que llega cuando ya tienes el dinero en la cuenta y es fácil haberlo gastado. Y el IRPF no se paga hasta la declaración del año siguiente, con lo que una venta de este año se cobra en junio del que viene.

Esa distancia de hasta año y medio entre cobrar y pagar es la trampa de esta cuenta. Si el dinero de la venta va a entrar en la siguiente compra, aparta la parte del IRPF antes de firmar nada, porque Hacienda no acepta que ya no la tengas.

Si todavía tienes hipoteca

Hay que pedir al banco el certificado de deuda pendiente con bastante antelación, porque es el número con el que se cuadra la firma. Sobre él pueden sumarse una comisión de cancelación anticipada, si tu escritura la recoge, y los gastos de la cancelación registral: notaría, registro y, si la contratas, gestoría.

Conviene distinguir dos cosas que se confunden. Pagar lo que queda del préstamo es la cancelación económica; borrar la hipoteca del Registro es la cancelación registral, y es un trámite aparte que alguien tiene que hacer. Si no se hace, la carga sigue inscrita y el comprador se la encuentra en la nota simple. Lo normal es que el banco comparezca en la firma, cobre y entregue la carta de pago, y que la gestoría del comprador lleve la cancelación al Registro con cargo a una provisión que se descuenta del precio.

Mejora o reparación: la distinción que decide si resta

En el IRPF sólo suman al valor de adquisición las inversiones de mejora, es decir, lo que amplía la vivienda, la mejora de verdad o añade algo que no estaba: cerrar una terraza, cambiar las ventanas, instalar un ascensor en el edificio, poner calefacción donde no había. No suman los gastos de conservación y reparación: pintar, cambiar un grifo, arreglar la caldera, sustituir un electrodoméstico.

La frontera no siempre es evidente y la factura ayuda a defenderla, siempre que esté a tu nombre, describa la obra y sea de una reforma del inmueble que vendes. Un presupuesto no vale, un pago en efectivo sin factura tampoco, y una obra hecha después de la venta no entra. Si tienes dudas con una reforma grande, la pregunta concreta para el asesor es si esa partida es mejora o conservación, porque de eso depende cuánto resta.

Lo que sale mal

• No encontrar la escritura de compra. Sin ella no puedes acreditar el valor de adquisición ni los impuestos que pagaste entonces, y la ganancia (y el IRPF) sale más alta. Se puede pedir copia a la notaría que la autorizó o al Registro, así que empieza por ahí y no el día antes de la declaración.
• Olvidar restar la plusvalía municipal. Es un gasto de la transmisión y baja el valor de transmisión. Mucha gente la paga y no la mete en la declaración, y está pagando dos veces por lo mismo.
• Pensar que vender con pérdidas no se declara. Se declara igual: la pérdida patrimonial se puede compensar con otras ganancias, así que declararla te conviene. Lo mismo con la plusvalía municipal, donde la exención por pérdidas no es automática y hay que presentarla con las dos escrituras.
• Vender en febrero cumpliendo 65 en marzo. La exención de los mayores de 65 se mira en la fecha de la escritura. Unas semanas de espera pueden valer varios miles de euros.
• Dar por hecha la reinversión. La exención por reinversión exige que lo vendido fuera tu vivienda habitual, que lo comprado también lo sea y que se haga dentro de los dos años, y hay que marcarla en la declaración. No se aplica sola.
• Olvidar al vendedor no residente. Si quien vende no reside en España, el comprador tiene que practicar una retención a cuenta sobre el precio e ingresarla, y después el vendedor regulariza. Conviene saberlo antes de la firma, porque cambia el dinero que se entrega en ese momento.

Qué documentos pedir y a quién

1. Escritura de compra y los justificantes de los impuestos y gastos de entonces: notaría donde se firmó, o el Registro.
2. Certificado de deuda pendiente y condiciones de cancelación: tu banco.
3. Certificado de deudas de la comunidad y las derramas aprobadas: administrador de la finca.
4. Últimos recibos del IBI y el detalle del valor catastral del suelo, que es lo que hace falta para la plusvalía: Ayuntamiento o la sede de Catastro.
5. Certificado energético: técnico competente, y su registro autonómico.
6. Nota simple: Registro de la Propiedad, para comprobar que no hay cargas que no recuerdas. Cómo se lee.
7. Facturas de las reformas: las tuyas, el gremio o el banco si pagaste por transferencia.

La cuenta de esta página empieza por el precio, y el precio depende del municipio. Son los anuncios que tenemos publicados hoy, con su mediana y su precio por metro: sirven para comprobar si lo que piensas pedir está dentro de lo que se está pidiendo, antes de calcular lo que te queda.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.