El mercado, con datos

Comprar un garaje o un trastero

Es la inversión inmobiliaria más pequeña que existe y la que menos quebraderos da: no se estropea, no tiene inquilino que se quede dentro y se alquila en una semana. Pero sólo funciona en unos pocos sitios.

Dónde tiene sentido

• Centro de ciudad con calles estrechas y sin aparcamiento: Ciudad Real, Albacete, el casco de cualquier municipio grande.
• Barrios con edificios antiguos sin garaje propio.
• Al lado de un hospital, una estación o una zona de oficinas.

Donde se aparca en la puerta, un garaje no se alquila ni regalado. En muchos pueblos de la comarca es exactamente ese caso, y por eso hay garajes publicados durante años.

La cuenta

Un garaje de 8.000 a 15.000 € que se alquila por 40 o 60 € al mes da una rentabilidad bruta parecida a la de una vivienda, y con menos disgustos. Réstale la comunidad —que en garajes con rampa y puerta automática no es cero— y el IBI, y sigue saliendo.

La cuenta completa, con tus números, en la calculadora del alquiler.

Lo que hay que comprobar

1. Que quepa un coche de hoy. Muchas plazas de los setenta miden para un Seat 127. Ve con la cinta métrica.
2. La maniobra de entrada: hay plazas que sólo se ocupan en tres movimientos, y ésas no se alquilan.
3. Si es plaza en proindiviso —una cuota de un local— en vez de finca registral independiente. Cambia lo que puedes hacer con ella.
4. Los gastos de comunidad del garaje y las derramas previstas: la puerta y la rampa se estropean.
5. El ITP: se paga igual que en una casa, con el tipo general, y sobre el valor de referencia si es mayor que el precio.

El trastero juega con otras reglas

Lo que vale para el garaje no vale igual para el trastero. Se alquila peor y a menos gente, pero el precio por metro suele ser más alto y el inquilino tipo (quien vive en un piso pequeño, un comercio que guarda género, alguien en mitad de una mudanza) aguanta años sin dar un problema. A cambio trae dos que el garaje no tiene: la humedad, que arruina lo guardado y acaba en reclamación, y el uso, porque un trastero no es local ni vivienda y no se convierte en ninguna de las dos cosas por mucho que tenga ventana (por qué un trastero no puede ser vivienda).

• Mide la superficie útil, no la de la escritura: en obra nueva la construida incluye parte del pasillo y sale un número que no existe dentro.
• Mira la altura y el hueco de la puerta. Si no pasa un armario o un palé, el trastero vale la mitad.
• Pregunta si ha entrado agua, sobre todo en sótano, y busca el cerco blanco en la pared a treinta centímetros del suelo.
• Comprueba la ventilación y si hay rejilla al exterior o sólo una puerta ciega.
• Pregunta el horario de acceso y si el ascensor llega a esa planta. Un trastero al que sólo se baja por escalera se alquila a menos gente.

Los papeles que hay que pedir, y a quién

1. Nota simple del Registro de la Propiedad. Dice si es finca independiente o una cuota de otra, qué superficie consta, quién es el dueño y qué cargas tiene: la nota simple.
2. Certificado de deudas de la comunidad, al administrador y a través del vendedor. Sin él puedes comprar las cuotas que otro dejó sin pagar: el certificado de deudas.
3. Acta de la última junta y de la anterior. Ahí aparecen las derramas aprobadas y las que se están estudiando, que es distinto de lo que te cuentan.
4. Estatutos y normas de régimen interior del garaje: si se puede alquilar a alguien de fuera del edificio, si se puede guardar una moto o una bici, si se puede poner un punto de recarga.
5. Referencia catastral y el último recibo del IBI. Comprueba que lo que consta en el Catastro se parece a lo que estás viendo.
6. Último recibo de comunidad, para saber la cuota real y no la que se dice de palabra en la visita.

Esto se pide antes de firmar arras, no después. Si el vendedor dice que no lo tiene, lo pide él: es su finca y son sus deudas. Un vendedor que se resiste a pedir el certificado de deudas suele tener un motivo.

Los gastos de la compra, uno a uno

• El impuesto. En segunda mano, ITP sobre el precio o sobre el valor de referencia de Catastro si éste es mayor; si vende una promotora, IVA. Los impuestos de comprar un garaje y el valor de referencia.
• Notaría y Registro. Son los que descuadran la cuenta: en una compra pequeña no bajan en proporción al precio, así que pesan mucho más que en un piso.
• Gestoría, si financias o si encargas la tramitación.
• Tasación, si pides hipoteca. Pocas entidades financian una plaza suelta, y las que lo hacen piden más entrada y menos plazo: hipotecar una plaza de garaje.

Súmalo todo a la inversión antes de calcular la rentabilidad. Sobre un precio de cinco cifras cortas, los gastos de la compra pueden equivaler a un año entero de alquiler, y ese año no aparece en ninguna de las cuentas que se hacen en la visita.

Plazos: de la visita a tener las llaves

1. Nota simple: el mismo día si se pide en línea.
2. Certificado de deudas: de unos días a un par de semanas, según el administrador. Es lo que suele marcar el ritmo.
3. Arras: pon un plazo realista, holgado si hay financiación y corto si pagas al contado, y deja por escrito qué pasa si el banco dice que no (el contrato de arras).
4. Notaría: la cita se consigue en pocos días cuando están los papeles.
5. Inscripción en el Registro: semanas. Hasta que no está inscrita, la plaza no es tuya frente a terceros.
6. Lo que nadie hace por ti: darte de alta en la comunidad y cambiar la titularidad del IBI en el Catastro.

Lo que sale mal

• La plaza que no se alquila. Comprada en una calle donde a las diez de la noche hay sitio de sobra. Ve a verla a esa hora, no a mediodía.
• El proindiviso. Si lo que compras es una cuota de un local y no una finca registral, vender, hipotecar o cambiar de hueco depende de los demás copropietarios: garaje en proindiviso y cómo salir de él.
• Los metros que no cuadran con lo que dice el Registro, que aparecen el día que quieres vender: cuando los metros no cuadran.
• El agua. Hay garajes en sótano que se inundan con cada tormenta fuerte. Pregunta a dos vecinos, no al vendedor: un garaje que se inunda.
• La derrama recién aprobada. La puerta automática y la rampa se estropean, y las obras del garaje se reparten entre pocos propietarios: obras en el garaje de la comunidad.
• El acceso ajeno. Plazas sin salida propia al vial, o que entran por la rampa de otro edificio, dependen de una servidumbre que conviene leer antes: una plaza sin salida propia al vial.

Cuando ya es tuyo: alquilarlo

Alquilar una plaza o un trastero no es alquilar vivienda: no hay prórrogas obligatorias ni plazos mínimos, y la duración es la que se pacte. Aun así conviene contrato escrito aunque sean cuarenta euros, diciendo quién responde de los daños, qué se puede guardar, qué pasa con el mando y desde cuándo corre el alquiler. Y se declara en la renta como cualquier otro ingreso, con IVA o sin él según el caso y según el inquilino: alquilar tu plaza de garaje y cómo se declara lo que cobras.

Son los anuncios publicados hoy, con el precio mediano y el precio por metro. Sirven para lo mismo que la visita de las diez de la noche: donde hay muchas plazas en venta y pocas en alquiler, el problema no es el precio, es que nadie necesita alquilar plaza.

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Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.