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El contrato de arras: lo que firmas antes de firmar

Las arras son el contrato de verdad: cuando lo firmas, la casa está vendida salvo por lo que ese papel diga. Y hay tres clases que se parecen mucho y obligan a cosas muy distintas.

Las tres clases

Penitenciales

Son las del artículo 1454 del Código Civil y las más habituales. Cualquiera de los dos puede echarse atrás: si se arrepiente el comprador pierde la señal, si se arrepiente el vendedor devuelve el doble. Nadie puede obligar al otro a firmar. Es una puerta de salida con precio conocido.

Confirmatorias

Confirman que hay contrato de compraventa y la señal es un anticipo del precio. Aquí no hay salida: si uno no cumple, el otro puede exigir ante un juez que se firme la escritura, además de daños y perjuicios.

Penales

La señal funciona como indemnización pactada por incumplir, pero la parte cumplidora puede además exigir que se cumpla. Es la mezcla de las dos anteriores.

Si el contrato no lo dice

Para que sean penitenciales tiene que constar expresamente y citando el artículo 1454. Si el papel sólo dice «se entregan 6.000 € en concepto de arras», los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias: es decir, la interpretación por defecto es la que no te deja salir.

Qué debe llevar el papel

• Identificación completa de las partes y del inmueble, con referencia catastral y datos registrales.
• Precio total y cantidad entregada, descontada del precio.
• Fecha límite para firmar en notaría. Sin fecha, el contrato se eterniza.
• Quién paga cada gasto (por defecto, lo que diga la ley).
• Estado de cargas y compromiso del vendedor de entregarla libre de ellas.
• La cláusula de financiación, que es la importante y va aparte.

La cláusula de financiación

Si la compra depende de una hipoteca, el contrato debe decir qué pasa si el banco dice que no: lo razonable es que se devuelva la señal íntegra, con un plazo para conseguirla y el compromiso de haberla pedido en al menos dos entidades. Sin esa cláusula, que te denieguen la hipoteca es «arrepentirse» y pierdes el dinero.

Cuánto se entrega

Entre el 5 % y el 10 % del precio. En una casa de 90.000 € eso son de 4.500 a 9.000 €. Es dinero real, así que la nota simple va antes: qué mirar en ella.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.