El mercado, con datos

Por qué un piso se «quema» cuando lleva meses publicado

Un anuncio recibe casi todas sus visitas en las dos primeras semanas. Pasado ese primer empujón, los que buscan en tu pueblo ya lo han visto y lo han descartado, y el anuncio deja de competir aunque siga publicado. Es lo que en el oficio se llama «quemarse».

Cuánto llevan publicados los anuncios de aquí

Qué le pasa a un anuncio viejo

• Deja de aparecer como novedad. Quien tiene una alerta puesta lo recibió hace meses y no lo vuelve a recibir.
• Genera desconfianza. El comprador que lo ve por primera vez se pregunta qué le pasa a esa casa que lleva un año sin venderse, y casi siempre se contesta solo: «algo tendrá».
• Ancla el precio hacia abajo. Cuando por fin bajas, el que lleva meses mirándolo espera la siguiente bajada en vez de ofrecer.

Lo que sí sabemos de las bajadas

Guardamos el precio de cada anuncio desde el día que entra, así que las bajadas las vemos ocurrir. Ahora bien, llevamos poco tiempo haciéndolo: de los anuncios vivos, sólo 16 han cambiado de precio delante de nosotros. En ésos, la primera bajada llegó a los 12 días de media y fue de un 30 %.

Quince casos no son una ley del mercado, y prefiero decirlo a presentarlo como si lo fuera. Lo que sí dice es la dirección: cuando un vendedor se decide a mover el precio, el movimiento no es de mil euros.

Cómo se evita

1. Salir con el precio bueno. No hay segunda oportunidad de tener dos primeras semanas: a qué precio ponerla y la calculadora que lo compara con su zona.
2. Si a las tres semanas no hay visitas, es el precio. No son las fotos, ni el mes, ni la crisis. Lo demás sólo afecta a los márgenes.
3. Baja de una vez y con criterio. Tres bajadas de mil euros hacen más daño que una de cinco mil: enseñan a esperar.
4. Renueva el anuncio de verdad —fotos nuevas, texto nuevo, orden distinto— si vas a volver a intentarlo.

Y si eres el que compra

Un anuncio viejo es una oportunidad, no un problema: el vendedor lleva meses oyendo silencio. Pregunta cuánto lleva publicado y por qué se vende, y ofrece. Aquí están los que ya están por debajo de su zona.