El mercado, con datos
Cuánto renta comprar para alquilar
Comprar para alquilar renta más aquí que en las capitales, porque el precio de compra es mucho más bajo y el alquiler no baja en la misma proporción. La cuenta con los precios del catálogo, y las cinco cosas que se comen la diferencia.
La cuenta, con datos de hoy
- 828 €el m² de compra
- 7,65 €el m² de alquiler al mes
- 11,1 %rentabilidad bruta
Medianas de los anuncios vivos de vivienda con precio y superficie. El alquiler se calcula sobre 40 anuncios, que son pocos: en esta zona se alquila poco y se vende mucho, así que tómalo como orden de magnitud y no como precisión.
En un piso de 90 m² eso serían unos 74.520 € de compra y 689 € al mes de alquiler.
Bruta no es neta
La rentabilidad bruta es alquiler anual dividido entre precio de compra. Es la cifra que se publica en todas partes y la que más engaña, porque ignora esto:
- Los gastos de compra, ese 10 % de impuestos y papeles que también es dinero invertido.
- IBI, comunidad y seguro, entre 600 y 1.200 € al año.
- Los meses vacíos. Un mes sin inquilino al año se come el 8 % de los ingresos.
- Las reparaciones. Calderas, persianas, humedades. Cuenta un mes de renta al año.
- Los impagos. Poco frecuentes, muy caros cuando pasan.
De una rentabilidad bruta del 6 % suele quedar un 4 % neto. Sigue siendo más de lo que dan las capitales, donde el bruto ronda el 3-4 %.
Dónde está el riesgo aquí
En la demanda de alquiler. En pueblos pequeños hay poco mercado de alquiler residencial: el que puede, compra. Antes de invertir, mira cuántos alquileres hay anunciados en ese municipio. Si no hay ninguno, no es que no haya competencia: es que no hay inquilinos.
Y en la reventa: si un día quieres salir, en un pueblo pequeño el dinero tarda en volver. Mira dónde se compra más barato con eso en la cabeza.
Comprar por debajo mejora el número
70 % por debajo de 208 €/m², que es la mediana de terreno en Manzanares.
70 % por debajo de 779 €/m², que es la mediana de local en Tomelloso.
70 % por debajo de 1.353 €/m², que es la mediana de piso en Ciudad Real.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.