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Cambiar tu hipoteca de banco

Una hipoteca firmada hace diez años no está firmada para siempre. Hay tres formas de mejorarla y las tres cuestan bastante menos de lo que la gente cree.

Las tres vías

Novación

Cambiar las condiciones con tu mismo banco: pasar de variable a fija, alargar el plazo, quitar un titular. Es lo más rápido y lo más barato, y el banco suele aceptar antes de perderte que después.

Subrogación de acreedor

Llevarte la hipoteca a otro banco, con la misma garantía y sin escriturar una compraventa nueva. El banco nuevo hace una oferta, el tuyo tiene derecho a igualarla —lo que se llama enervar— y si no lo hace, te vas.

Cancelar y abrir otra

Se cancela la primera y se firma una nueva. Es lo más caro porque paga notaría, registro y gestoría de dos operaciones, pero a veces es la única forma de cambiar también el importe o de sumar un titular.

Qué cuesta

• Comisión por subrogación: limitada por ley y decreciente con los años; en hipotecas antiguas puede ser cero.
• Tasación nueva: 300 a 500 €, y la paga el cliente.
• Notaría, registro y gestoría: en subrogación y novación los asume en gran parte el banco nuevo, que es lo que hace que la operación salga a cuenta.
• Cancelación registral, si acabas cancelando: de 400 a 700 €.

Cuándo merece la pena

La regla práctica: si la mejora es de medio punto o más y te quedan más de diez años de préstamo, casi siempre sale a cuenta. Con menos de cinco años pendientes, rara vez.

Haz la cuenta con la TAE y con las vinculaciones incluidas: un banco que te baja 0,4 puntos pero te obliga a dos seguros suyos puede salir más caro que el que tienes. Lo explicamos en fija o variable.

El orden de las llamadas

1. Pide ofertas en dos o tres bancos, con la ficha europea de información normalizada por escrito.
2. Con la mejor en la mano, ve a tu banco y pide que la iguale.
3. Si la iguala, novación. Si no, subrogación.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.