Calculadoras
Calculadora de reforma por metro cuadrado
Lo que cuesta la obra que estás pensando, por metro y por nivel de reforma. Con el 20 % de imprevistos incluido, que no es pesimismo: es lo que sale en casi todas las casas con años.
Precios de mercado por metro construido, materiales y mano de obra. La estructura —forjados, cubierta, cimentación— va aparte y no tiene techo conocido hasta que se abre.
La cuenta que hay que hacer antes de comprar
Compara siempre casa a reformar + obra + impuestos contra casa lista + impuestos. Y suma dos cosas que se olvidan: los meses de obra pagando otra vivienda a la vez, y ese 20 % de imprevistos.
En muchos municipios de esta zona una reforma integral cuesta más que la casa. Los precios por municipio están en la tabla del metro cuadrado, y sirven también de techo: si en tu pueblo la vivienda buena se paga a 900 €/m², una reforma que te ponga por encima no la va a pagar nadie.
Lee también: Qué reformas suben el valor y cuáles no Dónde vuelve el dinero de una reforma y dónde se queda dentro. Con las cifras de lo que se recupera en cada caso.Antes de empezar, mira si hay ayuda
Cambiar ventanas, aislar o sustituir la caldera puede entrar en los programas de rehabilitación energética o en la deducción del IRPF. Casi todas las ayudas exigen solicitarlas antes de empezar la obra y un certificado energético de partida: cómo se piden.
Qué entra en cada nivel y qué va aparte
La calculadora da el coste de la obra, no el de la operación. Estas son las partidas que casi nunca van dentro del precio por metro que te pasa un gremio y que acaban en la cuenta igual:
- Estructura y cubierta: forjados, vigas, cimentación, tejado. Es la partida sin techo conocido, y la única forma de acotarla es abrir y mirar antes de cerrar el precio de compra.
- Licencia, tasas e impuesto de obra, que se calculan sobre el presupuesto de ejecución, más el proyecto y la dirección facultativa cuando la obra es integral o toca estructura.
- Escombros y contenedor, con su ocupación de vía pública, y el andamio si hay que tocar fachada.
- Amianto, si aparece en bajantes, depósitos o cubierta. La retirada la hace una empresa inscrita en el registro correspondiente, con su plan de trabajo y su plazo: amianto en un edificio de los sesenta.
- Muebles de cocina, electrodomésticos y mamparas, que se presupuestan casi siempre fuera de la obra.
- Lo que cuesta no vivir allí: alquiler o hipoteca en paralelo, guardamuebles y dos mudanzas.
Por dónde se va el presupuesto de verdad
Dos reformas con los mismos metros pueden diferir en el doble, y el motivo casi nunca es el acabado. Lo que mueve la cifra es esto:
- Mover agua. Cambiar la cocina de sitio o poner un baño donde no había significa tocar bajantes, y la bajante suele ser comunitaria y no se mueve por tu cuenta.
- Rehacer la instalación eléctrica entera, que en un piso de los sesenta no es opcional si vas a meter inducción, aire y lavavajillas.
- Nivelar suelos. Quitar el terrazo y recrecer para que las puertas sigan cerrando es mano de obra pura, sin nada que se vea al final.
- Las ventanas, la partida que más cambia según el material y la que más se nota después en la factura de climatización: cambiar las ventanas de un piso.
- Tocar tabiques. Hay que distinguir el que sólo separa del que está cargando, y eso lo dice un técnico, no el albañil: tirar un tabique y cambiar la distribución.
- La carpintería a medida y los baños completos, que son donde el presupuesto crece por decisiones pequeñas tomadas sobre la marcha.
Los plazos, que también son dinero
Antes de la obra hay un tiempo administrativo que no depende del constructor: pedir el permiso que toque y esperar. Una declaración responsable se resuelve rápido; una licencia de obra mayor, con proyecto y revisión municipal, va en otra escala, y en casco antiguo o edificio protegido hay informes previos. Empieza por ahí: declaración responsable o licencia de obra.
Después, la obra son gremios encadenados: derribo, instalaciones, alicatado, solado, carpintería, pintura. Ninguno puede entrar antes de que acabe el anterior, así que un retraso en el tercero empuja a todos los que vienen detrás, y el orden importa más de lo que parece: en qué orden se reforma un piso. Mientras dura, un piso sin cocina ni baño no se habita, lo que significa pagar dos viviendas a la vez. Pon ese alquiler en la cuenta: en una integral suele pesar más que el acabado que tanto se discute.
El presupuesto que hay que exigir
Un precio global en una línea no es un presupuesto, es una cifra. Pide esto, y pide lo mismo a tres empresas para poder comparar algo:
- Partidas con medición: unidades (metros cuadrados, metros lineales, unidades) y precio unitario. Sin medición no hay forma de saber si dos ofertas incluyen lo mismo.
- Marca y modelo de sanitarios, grifería, azulejo, suelo, ventanas y caldera. Sustituir la marca por otra parecida es por donde se sostiene un presupuesto sospechosamente bajo.
- Qué pasa con lo imprevisto: que el contrato diga que un trabajo no previsto se valora y se firma antes de ejecutarlo, no en la factura final.
- Plazo con fecha y qué ocurre si se incumple.
- Pagos contra obra hecha, por hitos. Un anticipo para material es normal; pagar la mitad antes de empezar, no.
- IVA desglosado. La reforma de una vivienda usada puede facturarse al tipo reducido si se cumplen los requisitos, entre ellos que el material que aporta la empresa no pase de cierto peso sobre la base de la factura. Si lo pasa, va al tipo general, y en una integral esa diferencia es mucho dinero.
- Seguro de responsabilidad civil de la empresa y confirmación de que los operarios están de alta. Si hay un accidente en tu casa y no lo están, el problema acaba siendo tuyo.
Qué sale mal
- El presupuesto a tanto alzado. Lo que no está escrito se convierte en extra, y el extra se cobra a precio de extra.
- Los cambios de obra de palabra. Se deciden en diez segundos a pie de obra y aparecen todos juntos en la última factura.
- Pagar por adelantado. Es la única manera de perder dinero sin tener obra, y es lo que queda cuando la empresa desaparece a mitad.
- Abrir y encontrar algo. Vigas comidas, un forjado que no admite el recrecido, una bajante que no se puede mover. Para eso es el porcentaje de imprevistos, y por eso conviene no gastárselo en acabados.
- Tratar el síntoma. Pintar encima de una humedad por capilaridad es pagar dos veces la misma pared.
- Reformar por encima del mercado. La cocina de diseño en un pueblo donde la vivienda buena tiene un precio conocido no vuelve en la venta.
Cómo saber si la reforma se recupera
La cuenta tiene techo, y el techo es lo que se paga por el metro terminado en ese municipio. Si la compra más la obra te ponen por encima de ese precio, la diferencia no la recuperas al vender: la disfrutas mientras vives allí. Es una razón perfectamente válida, pero conviene saber cuál de las dos cosas estás haciendo antes de firmar el presupuesto.
Lo que sí vuelve con bastante fiabilidad es la eficiencia y lo que se ve en la primera visita: ventanas, baño y cocina, instalación al día y un certificado energético decente. Lo que menos vuelve es la distribución a medida de tus gustos y el acabado caro.
| Municipio | En venta | En alquiler | Precio mediano | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Manzanares | 180 | 1 | 100.000 € | 417 € |
| Valdepeñas | 160 | — | 150.000 € | 512 € |
| Alcázar de San Juan | 88 | — | 150.000 € | 743 € |
| Tomelloso | 71 | — | 150.000 € | 625 € |
| Puertollano | 44 | — | 75.500 € | 543 € |
| Argamasilla de Calatrava | 26 | — | 86.000 € | 426 € |
| Herencia | 16 | — | 120.000 € | 591 € |
| Quintanar de la Orden | 16 | — | 144.900 € | — |
| Argamasilla de Alba | 13 | — | 87.000 € | 404 € |
| Cabanillas del Campo | 12 | — | 387.000 € | 1.725 € |
| Membrilla | 11 | — | 150.000 € | 467 € |
| Almodóvar del Campo | 11 | — | 112.500 € | 409 € |
Anuncios vivos con precio. La mediana y el precio por metro son de las operaciones de venta: mezclar una renta mensual con un precio de compra no daría ninguna cifra con sentido. Sólo salen los municipios con tres anuncios o más.
Esa columna de €/m² es el techo del que habla el párrafo anterior: lo que hoy se paga por una casa en condiciones en cada municipio. Multiplícala por los metros de la que estás mirando y compárala con lo que te pide el vendedor más lo que te da la calculadora. Si la suma pasa de ahí, la obra se te está comiendo el margen.
Casas a las que hacerles la cuenta
Preguntas que nos hacen
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 metros?
La calculadora de arriba lo estima por metro y por nivel, con los imprevistos dentro. Lo que mueve la cifra de un piso a otro no son los metros, son las instalaciones: si hay que rehacer la eléctrica y la fontanería y nivelar suelos, el mismo piso pasa de lavado de cara a integral sin que cambie ni un tabique.
¿Qué permiso necesito para reformar un baño y una cocina?
Si no se tocan estructura, distribución, fachada ni el uso de la vivienda, en la mayoría de los municipios basta una declaración responsable o una comunicación previa. En cuanto se mueve un tabique, se cambia una ventana vista desde la calle o se toca una bajante común, cambia el trámite y, en edificio protegido, hace falta informe previo.
¿Se puede incluir la reforma en la hipoteca?
Algunas entidades financian compra más reforma en una sola operación, con un presupuesto cerrado y tasación del valor después de la obra, y suelen liberar el dinero por fases contra certificación. La alternativa es un préstamo de reforma aparte, con plazo más corto y tipo más alto. Lo que casi nunca cuela es pedir de más y justificarlo luego.
¿Cuánto tiempo se tarda en reformar un piso entero?
Una reforma integral se cuenta en meses, no en semanas, y el reloj empieza antes: primero el permiso, después los gremios encadenados. A eso hay que sumarle el verano, los puentes y el plazo de entrega de ventanas y muebles de cocina, que es lo que más retrasos acumula aunque la obra vaya bien.
¿Sale mejor comprar reformado o reformar yo?
Comprar reformado se paga con prima, y a cambio te ahorras el riesgo y los meses de doble vivienda. Reformar sale a cuenta cuando el descuento del piso a reformar es mayor que la obra más los imprevistos más esos meses. Haz las dos cuentas con impuestos incluidos: muchas veces la diferencia es menor de lo que parece.
¿Qué margen hay que dejar para imprevistos?
La calculadora reserva un 20 %, que es lo que suele aparecer en casas con años. Se gasta en lo que no se ve hasta que se abre: una bajante que no se puede mover, un forjado que no admite el recrecido, instalación en peor estado del previsto. Si llegas al final sin gastarlo, enhorabuena; contar con que no hará falta es lo que descuadra presupuestos.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
Ver las gangas de hoy o recíbelas por correo cada mañanaComentarios
Para comentar hace falta una cuenta. Entrar o crear una: es gratis y se tarda un minuto.
