Vender y alquilar

Subir el alquiler cada año: cuánto y cómo

La renta sólo sube si el contrato dice que sube, y desde 2023 los contratos nuevos de vivienda no se actualizan con el IPC: se actualizan con el IRAV, un índice que publica el INE y que está pensado para que no se disparen.

Qué índice te toca

• Contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023: el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) del INE.
• Contratos anteriores: lo que diga el contrato, que normalmente es el IPC.
• Si el contrato no dice nada: la renta no se actualiza. Sin cláusula no hay subida, por mucho que suba el índice.

El IRAV se calcula tomando el menor de tres valores —el IPC, el IPC subyacente y una media ajustada—, y por eso suele quedarse por debajo del IPC. En agosto de 2026 estaba en el 2,44 %; se publica cada mes, así que hay que mirar el que corresponde a tu fecha de revisión y no el del año pasado.

Cómo se hace, en la práctica

1. Una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato. Ni antes ni dos veces.
2. Por escrito y avisando: hay que notificar la subida, con el cálculo hecho. Un mensaje diciendo «te subo cincuenta euros» no vale.
3. No se acumula. Si un año no la aplicas, ese año se ha perdido: no puedes cobrarlo después.

Lo que no se puede hacer

• Subir la renta a mitad de contrato por obras que no ha pedido el inquilino.
• Cobrar el IBI o la comunidad aparte si no está pactado desde el principio.
• Poner una cláusula de subida distinta a la que permite la ley: sería nula, y la renta se quedaría como estaba.

El cálculo, paso a paso

1. Apunta la renta vigente, la que se está cobrando de verdad, sin meter los gastos que se pagan aparte (luz, agua, comunidad si va por su cuenta). La actualización sube la renta, no los suministros.
2. Busca el valor del índice que corresponde a tu mes de revisión. No el del año pasado ni el último publicado: el del mes en que toca revisar.
3. Multiplica. Renta por uno más el índice dividido entre cien. Con el 2,44 % del ejemplo de arriba, una renta de 650 € queda en 665,86 €.
4. Escríbelo entero: renta anterior, índice aplicado, mes de ese índice, renta nueva y recibo desde el que se cobra. Eso es la notificación, y es lo único que vas a poder enseñar si hay discusión.

Que la cifra salga pequeña es justo lo que hace que un año se olvide la revisión y al siguiente alguien intente recuperar las dos de golpe. No funciona así: cada aniversario sube sobre la renta que se estaba cobrando, no sobre la que se habría cobrado de haber aplicado la subida a tiempo. Un año sin aplicar es un año perdido, y se queda perdido para siempre.

La carta de la subida: qué tiene que decir

La ley no da un modelo, pero una notificación discutible es una notificación perdida. Que lleve estas seis cosas:

• Renta que se viene pagando.
• Índice aplicado y mes de publicación del que se ha tomado.
• El cálculo puesto, no sólo el resultado.
• Renta nueva, al céntimo.
• Recibo o mensualidad desde la que se aplica.
• Fecha, firma y a quién va dirigida.

El medio importa menos que la prueba de que llegó. Un correo electrónico vale si puedes demostrar cuándo salió; un mensaje de móvil es más flojo pero mejor que nada; un burofax con acuse de recibo no se discute. Guarda además la publicación del índice del mes que has usado: es el papel que te van a pedir medio año después, cuando nadie recuerde de dónde salió el porcentaje.

Plazos: cuándo se avisa y desde cuándo se cobra

1. Antes del aniversario, con margen. Si el contrato fija un preaviso concreto, manda el contrato.
2. Se cobra desde el recibo siguiente a la notificación, no desde el día del aniversario si avisaste tarde. Avisar en noviembre una subida de septiembre no recupera septiembre ni octubre.
3. Nunca con efecto retroactivo. Pasar un recibo con dos o tres meses de diferencia acumulada es la forma más rápida de convertir una subida de quince euros en un conflicto.
4. Si el inquilino tiene domiciliado el recibo, cambia el importe en el banco después de notificar, no antes. Un cargo que no cuadra con lo pactado se devuelve, y con razón.

Lo que sale mal

• Aplicar el IPC a un contrato que no lo permite. Es el error más repetido: el contrato es posterior al cambio de norma y el propietario sigue con la cuenta de siempre porque es la que conoce.
• Coger el valor de otro mes. El índice se publica mensualmente y el que vale es el de tu fecha de revisión. Usar el más alto de los últimos meses es reclamable.
• Subir sin cláusula. Si el contrato no previó la actualización, no hay subida, y notificarla no crea el derecho.
• Mezclar la actualización con otra cosa. Subir por obras de mejora va por su propio camino y tiene sus propios requisitos: subir la renta por obras de mejora.
• Redondear al alza. Dejar 665,86 € en 670 € «por comodidad» es cobrar de más, y tumba la notificación entera.
• No dejar rastro. La subida acordada de palabra existe hasta el día en que el inquilino decide que no la recuerda.

Si el inquilino no acepta la subida

Lo normal es que pague y ahí se acabe. Si paga el importe antiguo, lo que hay es una diferencia mensual impagada, y conviene no dejarla correr meses: se reclama por escrito desde el primer recibo, con la notificación y el cálculo delante. Ni se corta un suministro ni se toca la cerradura, que convierte un problema de quince euros en otro mucho más caro.

Si la discusión es de fondo (si la cláusula vale, si el índice es el que toca), antes del juzgado hay una vía que cuesta mucho menos: la mediación antes de demandar. Y si lo que hay detrás es que el inquilino ha dejado de pagar la renta entera, eso ya es otro asunto: si el inquilino no paga.

Si no es un alquiler de vivienda habitual

Garajes, trasteros, locales, oficinas, naves y alquileres de temporada no van por la norma de vivienda: ahí la actualización es la que las partes pacten, y por eso la cláusula tiene que ser mucho más explícita. Debe decir qué índice se usa, de qué mes se toma, quién hace el cálculo, cada cuánto se revisa y qué pasa si el índice sale negativo. Sin eso, cada año toca negociar de cero: las cláusulas de un alquiler de nave y alquilar un local comercial.

Qué documento pedir y a quién

• El contrato firmado y sus anexos: tú mismo, o la agencia que lo gestionó. Es donde está la cláusula de actualización, y sin leerla no hay nada que calcular.
• El valor del índice de tu mes: en la publicación oficial del INE. Descárgalo o imprímelo el día que lo uses.
• La notificación y su acuse: se guardan juntos y con el cálculo.
• Los recibos: en el banco. Son la prueba de qué renta se ha cobrado cada mes, que es lo primero que se mira cuando hay discrepancia.
• Si gestiona una agencia, el detalle de lo que ha aplicado y con qué índice. Hay gestiones que siguen actualizando con el criterio antiguo: la agencia que gestiona tu alquiler.

Y si vas a alquilar por primera vez

Empieza por la renta de salida, que es lo que de verdad decide la rentabilidad: la cuenta está en la calculadora del alquiler, y lo demás en alquilar tu casa.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.