Vender y alquilar

Heredar un piso con inquilino dentro

Heredar un piso alquilado no te da las llaves: te da la posición de casero. El contrato sigue vivo, el inquilino se queda, y lo que puedes hacer depende de cuándo se firmó y de lo que quede de plazo.

El contrato no se muere con el dueño

Al heredar ocupas el lugar del arrendador: cobras la renta, respondes de las reparaciones necesarias y tienes la fianza depositada a tu nombre. El inquilino sigue con los mismos derechos que tenía, ni más ni menos.

Hasta cuándo se queda

• Hasta que termine el plazo legal: cinco años desde la firma si el arrendador era particular, siete si era sociedad. Y después, las prórrogas tácitas de hasta tres años más si nadie avisa.
• Los preavisos son los de siempre: cuatro meses el arrendador, dos el inquilino.
• La necesidad de vivienda propia permite recuperarla antes en algunos casos, pero tiene que estar prevista expresamente en el contrato y cumplirse los requisitos. Si no está escrita, no existe.

Vender con el inquilino dentro

Se puede, y es más frecuente de lo que parece. Tres cosas que hay que saber:

1. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente: hay que notificarle la intención de vender y el precio, de forma fehaciente, y darle su plazo para igualar la oferta.
2. El comprador se subroga en el contrato si está inscrito en el Registro, y en la práctica casi siempre lo respeta igualmente. Hay que decírselo antes, no el día de la notaría.
3. El precio baja: un piso con inquilino se vende a inversor, no a alguien que quiere mudarse, y el inversor descuenta el riesgo. A cambio, el comprador empieza a cobrar renta desde el primer mes.

Antes que nada, los papeles de la herencia

Aceptar, liquidar el impuesto e inscribir. Hasta que la casa no está a tu nombre en el Registro no puedes venderla ni, en la práctica, gestionarla con soltura: el orden completo.

Y si lo que quieres es seguir alquilando, la parte de casero está aquí: alquilar tu casa y cuánto se puede subir la renta cada año.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.