Vender y alquilar

Dividir una casa en dos viviendas

Partir una casa grande en dos suena a multiplicar el valor, y a veces lo hace. Pero hacen falta tres permisos distintos y basta con que falte uno para quedarse con una vivienda que no se puede vender.

Los tres permisos

1. El Ayuntamiento: la normativa urbanística fija superficie mínima de vivienda, número máximo por parcela y condiciones de habitabilidad —ventilación, acceso propio, aseo—. Sin licencia de división no hay nada que hacer.
2. La comunidad de propietarios, si es un piso: dividir cambia las cuotas de participación, y eso toca el título constitutivo. Es de lo poco que todavía exige unanimidad salvo que los estatutos lo permitan expresamente.
3. El Registro de la Propiedad: la división se escritura y se inscribe. Hasta que no está inscrita, las dos viviendas no existen por separado y no se pueden vender ni hipotecar.

Dividir, segregar y agrupar no son la misma palabra

En una conversación se usan como sinónimos. En el Registro significan cosas distintas. Dividir es partir una finca en dos o más fincas nuevas, y la original deja de existir. Segregar es separar un trozo de una finca que sigue existiendo con el resto. Agrupar es lo contrario: dos fincas pasan a ser una sola. Y si el inmueble está en propiedad horizontal (un piso en un edificio con comunidad), además hay que modificar el título constitutivo, porque aparecen elementos privativos nuevos y hay que repartir cuotas.

Importa porque un Ayuntamiento no tramita igual la división de una vivienda que la segregación de una parcela. Cuando pidas la consulta urbanística, di exactamente qué quieres hacer y sobre qué referencia catastral.

Lo que suele fallar

• La superficie mínima. Muchos municipios exigen 40 o 45 m² útiles por vivienda, y una casa de 90 no da para dos con esa cuenta.
• El acceso independiente, que en un piso obliga a tocar el rellano y eso es zona común.
• Los contadores: dos viviendas necesitan dos suministros, y no siempre cabe la potencia.

El orden de los pasos, que es donde se pierde el tiempo

1. Consulta urbanística en el Ayuntamiento, por escrito y con la referencia catastral: cuántas viviendas admite ese edificio o esa parcela, qué superficie mínima exige la norma y si hace falta licencia o basta una declaración responsable.
2. Título constitutivo y estatutos de la comunidad, si es un piso. Se piden al administrador o se saca copia en el Registro. Ahí está escrito si la división está prohibida, permitida expresamente o no se menciona.
3. Proyecto de un arquitecto o arquitecto técnico, con la distribución nueva, la justificación de habitabilidad y la propuesta de cuotas.
4. Licencia municipal de división, y la de obras si hay que tocar tabiques, instalaciones o huecos de fachada.
5. Acuerdo de la junta, cuando corresponda, con su certificado firmado por el secretario y el presidente.
6. Obra y certificado final del técnico.
7. Escritura de división ante notario, con la licencia y el certificado incorporados.
8. Registro de la Propiedad: inscripción. Aquí nacen las dos viviendas.
9. Catastro y suministros: alteración catastral, dos recibos de IBI, dos contadores y el boletín eléctrico de cada vivienda.

El error típico es empezar por el cuarto paso: se tiran los tabiques y en el octavo se descubre que el Registro no inscribe porque falta el acuerdo de la comunidad o porque la licencia se concedió para otra cosa.

Qué documento pedir, y a quién

• Ayuntamiento: la respuesta escrita a la consulta urbanística y, después, la licencia. Apunta el número de expediente.
• Administrador de fincas: copia del título constitutivo, de los estatutos y del certificado del acuerdo de la junta.
• Registro de la Propiedad: nota simple antes de empezar, y las dos notas simples nuevas al terminar.
• Técnico: proyecto visado cuando el colegio lo exija, y certificado final de obra.
• Catastro: justificante de la alteración y las dos referencias catastrales nuevas.
• Compañías: boletín eléctrico de cada vivienda y los contratos de suministro separados.

Sin ese último bloque la división está hecha en los papeles y a medias en la realidad, y es justo lo que comprueban el comprador y el banco el día que quieras vender una de las dos.

Los plazos: qué puedes acelerar y qué no

Hay cuatro esperas y sólo dos dependen de ti. El proyecto y la obra se contratan y se planifican. La licencia depende de la carga de trabajo del Ayuntamiento y, en municipios pequeños, del día que pasa el técnico municipal; si para tu caso la norma admite declaración responsable se gana tiempo, y eso es lo primero que hay que preguntar. La junta depende del calendario de la comunidad: si la ordinaria queda lejos se puede pedir una extraordinaria.

Al final quedan dos trámites cortos pero encadenados: la inscripción en el Registro y la alteración en Catastro, que no arranca hasta que la anterior termina. Si ya tienes una venta en marcha, no pongas fecha de notaría contando con que la división estará inscrita. Ponla cuando ya lo esté, o deja la condición escrita en las arras.

¿Sale a cuenta?

Dos viviendas de 50 m² suelen valer más que una de 100 en ciudades con demanda de alquiler. En pueblos, casi nunca: allí lo que se busca es la casa grande, y partirla destruye valor en vez de crearlo. Mira lo que se paga en tu municipio antes de gastar en proyecto: la tabla del metro cuadrado.

Lo que cuesta, por partidas

No hay una cifra única, depende del municipio y de cuánta obra haya, pero sí hay una lista cerrada de facturas que conviene pedir presupuestadas antes de decidir:

• Proyecto y dirección técnica.
• Tasa de licencia e impuesto municipal de construcciones, que se calculan sobre el presupuesto de ejecución declarado.
• La obra: tabiques, puerta nueva, dos cuartos húmedos si hacen falta, y electricidad y fontanería separadas.
• Dos contadores con su boletín. Si el edificio no tiene potencia disponible, aquí aparece la factura sorpresa.
• Notaría y Registro de la escritura de división.
• El impuesto de actos jurídicos documentados de esa escritura, que se liquida sobre el valor declarado de lo que se divide.
• Alteración catastral y, desde ese momento, dos recibos de IBI en vez de uno.

La partida que más se subestima es la eléctrica. La que más proyectos tumba es la de los cuartos húmedos: llevar un desagüe nuevo hasta la bajante existente a veces no tiene recorrido posible sin levantar el suelo de medio piso. Pide al técnico que mire eso en la primera visita, antes de dibujar nada.

La junta: cómo se pide el acuerdo y qué hacer si dice que no

Se pide por escrito al presidente o al administrador, para que entre como punto del orden del día de la próxima junta, ordinaria o extraordinaria. Lleva el plano y la propuesta de cuotas nuevas: una junta vota mucho mejor cuando ve un reparto concreto que cuando escucha una idea.

Si los estatutos autorizan expresamente la división, el acuerdo no es el obstáculo y basta con comunicarlo en los términos que digan. Si no dicen nada, se vota, y una negativa deja dos caminos: negociar (lo que se discute casi siempre son los gastos comunes y el uso del portal o del ascensor) o renunciar. Lo que no funciona es dividir de hecho y no inscribir: te quedas con dos viviendas que en el Registro son una, imposibles de vender por separado, y con un pleito esperando.

Pide el certificado del acuerdo, no el acta entera. Es el documento que luego quiere el notario.

Si la casa ya está partida de hecho

Es muy frecuente: una casa de pueblo con dos puertas y dos cocinas que en el Registro sigue siendo una sola vivienda. Se puede vivir así años, y el problema aparece el día de vender: quien quiere comprar sólo una mitad no puede, y el banco tasa y financia lo que consta inscrito, no lo que se ve en la visita.

Hay dos salidas. Legalizar, si lo que está construido encaja con lo que la norma permite hoy, haciendo el recorrido completo desde la consulta urbanística. O vender el conjunto como una vivienda con dos zonas independientes, diciéndolo claro en el anuncio y en el contrato. Lo que no conviene es anunciar dos viviendas: el comprador lo comprueba en la nota simple y la operación se cae con las arras ya firmadas.

Y al revés: agrupar

Unir dos pisos pequeños en uno también se puede, y necesita los mismos tres permisos. Es más frecuente de lo que parece en cascos antiguos, donde hay muchos pisos de 45 m² que ya no se alquilan.

La cuenta de dividir se hace con estas dos últimas columnas. Compara el precio mediano y el precio por metro de tu municipio, y mira qué valdría una vivienda de la mitad de metros frente a la entera. Donde el precio por metro sube al bajar el tamaño, dividir crea valor. Donde apenas se mueve, estarías gastando en proyecto, licencia y obra para vender lo mismo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.