Vender y alquilar

Dividir una casa en dos viviendas

Partir una casa grande en dos suena a multiplicar el valor, y a veces lo hace. Pero hacen falta tres permisos distintos y basta con que falte uno para quedarse con una vivienda que no se puede vender.

Los tres permisos

1. El Ayuntamiento: la normativa urbanística fija superficie mínima de vivienda, número máximo por parcela y condiciones de habitabilidad —ventilación, acceso propio, aseo—. Sin licencia de división no hay nada que hacer.
2. La comunidad de propietarios, si es un piso: dividir cambia las cuotas de participación, y eso toca el título constitutivo. Es de lo poco que todavía exige unanimidad salvo que los estatutos lo permitan expresamente.
3. El Registro de la Propiedad: la división se escritura y se inscribe. Hasta que no está inscrita, las dos viviendas no existen por separado y no se pueden vender ni hipotecar.

Lo que suele fallar

• La superficie mínima. Muchos municipios exigen 40 o 45 m² útiles por vivienda, y una casa de 90 no da para dos con esa cuenta.
• El acceso independiente, que en un piso obliga a tocar el rellano y eso es zona común.
• Los contadores: dos viviendas necesitan dos suministros, y no siempre cabe la potencia.

¿Sale a cuenta?

Dos viviendas de 50 m² suelen valer más que una de 100 en ciudades con demanda de alquiler. En pueblos, casi nunca: allí lo que se busca es la casa grande, y partirla destruye valor en vez de crearlo. Mira lo que se paga en tu municipio antes de gastar en proyecto: la tabla del metro cuadrado.

Y al revés: agrupar

Unir dos pisos pequeños en uno también se puede, y necesita los mismos tres permisos. Es más frecuente de lo que parece en cascos antiguos, donde hay muchos pisos de 45 m² que ya no se alquilan.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.